Du möchest mehrere Häuser auf deinem Grundstück bauen und wissen, ob das geht? Oder ein Haus in zwei Wohnungen aufteilen?

Der Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde legt fest, ob mehrere Häuser auf einem Grundstück zulässig sind. Eine Teilung des Grundstücks ist nicht zwingend notwendig, außer es ist nur 1 Haus je Grundstück erlaubt. Eine weitere Möglichkeit ist die Aufteilung eines Hauses in zwei separate Wohnungen. Dazu muss eine Zustimmung beim Bauamt eingeholt und eine Teilungserklärung beim Notar abgegeben werden.

Es gibt verschiedene denkbare Ausgangssituationen:

  • Ich möchte eine autarke Community gründen, und wissen, wie viele Häuser ich auch auf einem Grundstück bauen kann
  • Ich möchte als Besitzer zwei oder mehr Häuser auf einem Grundstück bauen
  • Es gibt ein großes Grundstück auf dem zwei Häuser von zwei Eigentümern gebaut werden
  • Ich möchte zwei Häuser nebeneinander kaufen
  • Ich möchte ein Haus in zwei Eigentumswohnungen unterteilen

Dieser Artikel gibt einen Überblick über die Rechtslage in Deutschland und welche Möglichkeiten es gibt zwei oder mehr Häuser auf einem Grundstück zu bauen oder zu bewohnen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Ob mehrere Häuser pro Grundstück möglich sind, entscheidet der Bebauungsplan der Gemeinde oder Kommune. Meistens ist nur 1 Wohngebäude pro Grundstück vorgesehen. In diesem Fall kann ein Sonderantrag gestellt werden.
  • Wenn mehrere Häuser pro Grundstück möglich sind, ist noch die maximal bebaubare Fläche (Grundfächenanzahl GRZ) und der Mindestabstand zwischen den Häusern zu berücksichtigen. Meistens können 30%-80% der Grundstücksfläche bebaut werden. Bei 1000qm Grundstückfläche können also 300 bis 800qm bebaut werden. Der Mindestabstand wird je nach Bundesland geregelt und anhand der Gebäudehöhe berechnet.
  • Falls unterschiedliche Parteien mehrere Häuser auf dem Grundstück bewohnen, ist es sinnvoll das Grundstück aufzuteilen. Denn so gehört der jeweiligen Partei das Haus und auch das Grundstück und kann frei entscheiden.
  • Ein Haus kann auf Antrag beim Bauamt in separate Wohnungen aufgeteilt werden. Das ist eine weitere Möglichkeit zwei oder mehr Wohneinheiten auf einem Grundstück zu bewohnen.

Wie viele Häuser sind pro Grundstück erlaubt?

Wie viele und welche Art von Häuser je Grundstück zulässig sind, ist durch den Bebauungsplan festgelegt. Dieser Bebauungsplan dient der räumlichen Planung in Deutschland und legt die städtebauliche Ordnung eines Gemeindegebiets fest. Einen aktuellen Bebauungsplan ist beim Bauamt der jeweiligen Gemeinde oder Stadt kostenlos erhältlich und darf von jedem eingesehen werden.

Nicht für jedes Gebiet gibt es einen Bebauungsplan. Bei Grundstücken, die auf einem Gebiet ohne Bebauungsplan liegen, müssen sich die Bauvorhaben in die Eigenart der Gebäude der näheren Umgebung einfügen.

Im Bebauungsplan wird ganz allgemein festgelegt auf welche Art und Weise Grundstücke bebaut werden dürfen. Darunter zählt:

  • meist die Anzahl der Wohneinheiten je Grundstück,
  • die Mindestgrundstücksgrößen für Einfamilienhaus oder Doppelhaushälfte,
  • das Maß der baulichen Nutzung: welche prozentuale Fläche des Grundstücks maximal bebaut werden darf (Grundflächenzahl (GRZ)),
  • die Abstände zu Nachbargrundstücken,
  • die zulässige Anzahl der Geschosse und
  • die zulässige Dachform

Klar ist also: Das eigene Traumhaus lässt sich nicht überall realisieren. 😉 Also lieber vorher den Bebauungsplan überprüfen.

Meistens ist im Bebauungsplan vorgesehen, dass pro Grundstück nur 1 Wohneinheit zulässig ist. Wenn das nicht festgelegt wurde, ist entscheidend, ob das Grundstück groß genug für mehrere Häuser ist und dass nicht mehr Fläche zugebaut wird, als maximal erlaubt.

Nehmen wir an, der Bebauungsplan ermöglicht also mehrere Häuser auf demselben Grundstück. Dann sind noch folgende Dinge zu beachten:

  1. Zum einen die bebaubare Fläche, die sogenannte Grundflächenanzahl (GRZ). Diese liegt die liegt meistens bei etwa 0,3 bis 0,8. Bei einem 1000 qm Grundstück können also 250qm der Fläche verbaut werden.
  2. Außerdem ist je nach Bundesland ein Mindestabstand einzuhalten. Das ist eine kleine Wissenschaft für sich, deswegen schauen wir uns das mal genauer an.

Welchen Abstand müssen mehrere Häuser auf einem Grundstück zueinander haben?

Jedes Bundesland hat hier eigene Bauordnungen, die sich aber in weiten Teilen ähneln. Es werden gewissen Abstandsflächen zwischen Bauwerken vorgeschrieben, die nicht bebaut werden dürfen. Es ist nicht explizit die Rede von Nachbargebäuden, also kann dies auch auf weitere Gebäude desselben Grundstücks angewandt werden.

das Baurecht legt Folgendes fest:

  • Die Abstandsfläche ersteckst sich über die volle Breite der Hausfassade.
  • Der mindestens einzuhaltende Abstand enspricht der Gebäudehöhe, multipliziert mit einem Faktor zwischen 0,25 – 1. Den genauen Wert legt jedes Bundesland individuell fest, auch abhängig davon, ob sich das Grundstück im Kerngebiet oder Randgebiet einer Kommune befindet.
  • Der Mindestabstand liegt außerdem zwischen 2,5 – 3 Meter. Der genauer Wert wird wieder durch das Bundesland festgelegt.

Beispiel: In Bayern gilt ein Mindestabstand von 3 Metern und ein Faktor von 1. Ein Haus mit einer Höhe von 5 Metern und einem Flachdach benötigt einen Abstand von 5 Metern über die volle Breite der Fassade. In Baden-Württemberg gilt in Kerngebieten ein Faktor von 0,2. Bei demselben Flachdach-Haus mit 5 Metern Höhe würde also ein Abstand von 1 Meter ausreichen. In diesem Fall greift allerdings der Mindestabstand der bei 2,5 Metern liegt.

Dachflächen

Bei einem normalen, geneigten Dach wird allerdings ein Teil zur Gebäudehöhe hinzugerechnet.

Dächer mit einem Neigungswinkel unter 70 zählen je nach Bundesland nur zu einem Drittel. Liegt der Neigungswinkel über 70 zählt die Höhe voll.

Balkone und Erker

Um die Berechnung zu vereinfachen, werden kleine Anbauten wie Balkone und Erker in der Regel ignoriert.

Die Regelungen sind in den Bundesländern sehr ähnlich: Sonderbauten, die weniger als 1,5 Metern aus dem Gebäude ragen und sich weniger als ein Drittel üder die Fassade erstrecken, werden ignoriert.

Beispielrechnung: So wird die Abstandsfläche berechnet

Die Abstandsfläche „A“, die ein Haus zum nächsten Gebäude halten muss, wird folgendermaßen errechnet:

zwei häuser auf einem grundstück
Flache Dächer zählen nur zu einem Teil zur Gebäudehöhe. Überschreiten Sonderbauten wie Balkon oder Erker gewisse Maße, werden auch sie berücksichtigt.

Abstandsfläche = Faktor * (Gebäudehöhe bis Dach + Dachhöhe * Faktor je Dach-Neigungswinkel)

Beispiel: Ein Einfamilienhaus in Bayern

Das Haus ist 5,60 Meter hoch, plus eine Dachhöhe von 3 Metern. Die Dachneigung ist kleiner 70 Grad und wird daher zu einem Drittel zur Gebäudehöhe hinzugerechnet. Außerhalb von Kerngebieten ist in Baden-Württemberg mit einem Faktor von 1 zu multiplizieren.

Die Abstandsfläche zu einem weiteren Gebäude auf dem Grundstück beträgt also: A =  1* (5,6m + 1/3 * 3m)= 6,6m

Die Abstandsregelungen je Bundesland

Je nach Bundesland gelten andere Faktoren, um die Mindest-Abstandsfläche zwischen zwei Gebäuden zu berechnen.

BundeslandRegelungFaktor zur
Errechnung der
Abstandsfläche
Faktor für
Dachfläche
Mindestabstand laut
Bauordnung (in Meter)
Baden-
Württemberg
LBO § 50,4
in Kerngebieten: 0,2
> 70 Grad: 1
> 45 Grad: 1/3
2,5 m
bei Außenwänden unter
5 m Länge reichen 2 m
BayernBayBO § 61
in Kerngebieten: 0,5
> 70 Grad: 1
< 70 Grad: 1/3
3 m
BerlinBauO Bln
§ 6
0,4> 70 Grad: 1
< 70 Grad: 1/3
3 m
BrandenburgBbgBo § 60,4
je nach Gebäudeart
weniger möglich
keine Angaben
Dach wird mit
Faktor 1 gerechnet
3 m
BremenBremLBO

§ 6

0,4
je nach Gebäudeart
weniger möglich
> 70 Grad: 1
< 70 Grad: 1/3
3 m
je nach Gebiet 2,5 m
möglich
HamburgHBauO § 60,4> 70 Grad: 1
< 70 Grad: 1/3
2,5 m
HessenHBO § 60,4
in Sondergebieten 0,2
möglich
> 70 Grad: 1
> 45 Grad: 1/3
3 m
Mecklenburg-
Vorpommern
LBau M-V
§ 6
0,4> 70 Grad: 1
< 70 Grad: 1/3
3 m
NiedersachsenNBauO § 50,5
in Sondergebieten 0,25
möglich
keine Angaben
Dach wird mit
Faktor 1 gerechnet
3 m
Nordrhein-
Westfalen
BauO
NRW § 6
0,8
in Kerngebieten 0,25
bis 0,5 möglich
> 70 Grad: 1
> 45 Grad: 1/3
Giebel < 70 Grad: 1/3
3 m
Rheinland-PfalzLBauO § 80,4
in Kerngebieten
weniger möglich
> 70 Grad: 1
< 70 Grad: 1/3
3 m
SaarlandLBO § 70,4
in Kerngebieten
weniger möglich
> 70 Grad: 1
> 45 Grad: 1/3
3 m
SachsenSächsBO § 60,4> 70 Grad: 1
< 70 Grad: 1/3
3 m
Sachsen-AnhaltBauO LSA
$ 6
0,4
je nach Gebäudeart
weniger möglich
> 70 Grad: 1
< 45 Grad: 0,25
Giebel: 0,5
3 m
Schleswig-HolsteinLBO § 60,4
je nach Gebäudeart
weniger möglich
> 70 Grad: 1
> 45 Grad: 0,25
Giebel: 0,5
3 m
ThüringenThürBO § 60,4
in Sondergebieten 0,2
möglich
> 70 Grad: 1
< 70 Grad: 1/3
3 m

Wir geben keine rechtliche Garantie. Die Daten beziehen sich auf den Stand August 2021.

Bebauungsplan kann vorgeschriebene Abstandsflächen aufheben

Neben der allgemeinen Bauuordnung des Bundeslandes, gibt es dann wieder die spezifischen Bebauungspläne je Gemeinde. Diese sind gewichtiger als die Bauuordnung. Beispielsweise kann der Bebauungsplan oder eine Sondergenehmigung eine Grenzbebauung erlauben, wodurch die Abstandsflächen laut Bauurdnung nicht mehr gelten.

In vielen Städten sieht man Mehrfamilienhäuser, die direkt nebeneinander gebaut sind, auch wenn sie auf unterschiedlichen Grundstücken stehen und verschiedenen Besitzern gehören. Hier greift der Bebauungsplan der Gemeinde, der es erlaubt, die Häuser direkt nebeneinander zu bauen. Häufig werden solche Bauten von einem Auftraggeber erbaut der gegebenfalls eine Sonderregelung beantragt.

Wann ist es sinnvoll ein Grundstück mit mehreren Häusern zu teilen?

Es kann vorkommen, dass das Bauumt auf eine Teilung des Grundstücks mit zwei oder mehr Häusern besteht.

Unterbleibt eine Teilung ist der Eigentümer des Grundstücks auch Eigentümer beider Häuser. Dass heißt, wenn mehrere Parteien auf dem Grundstück leben, bauen die dazukommenden Parteien ihr Haus auf fremden Grund!

Eine Teilung ist also immer dann sinnvoll, wenn unterschiedliche Parteien auf dem gleichen Grundstück in mehreren Häusern leben. Dann wird eine Grundstücks-Teilungserklärung beim Bauamt eingereicht und muss genehmigt werden. Wenn sich eine Familie noch ein zweites Häuschen gönnt, für Feriengäste oder die eigenen Kinder, ist eine Trennung nicht erforderlich außer das Bauamt besteht darauf.

Mehr Infos zur Antragsstellung gibt es hier.

Ein Haus in zwei oder mehr separate Eigentumswohnungen auftrennen

Wurde ein gemeinsames Haus bewohnt und beseteht der Wunsch nach getrennten Wohnungen, kann ein Haus unter Zustimmung des Bauamts aufgeteilt werden.

Hierzu werden beim Bauamt Zeichnungen und Lagepläne eingereicht, die Nutzungsänderung in ein Zweifamilienhaus beantragt und die notwendige Zahl an PKW-Stellplätzen nachgewiesen. Eine gemeinsame Haustür ,Treppenhaus, Heizung usw. ist ausreichend, wie bei einem Mehrfamilienhaus auch.

Anschließend entscheidet die Behörde, ob das Haus aus bautechnischer Sicht teilbar ist. Danach wird beim Notar eine sogenannte Teilungserklärung abgegeben und für jede Wohnung ein eigener Grundbucheintrag angelegt. Damit besitzt jede Partei ein separates Eigentum.

Fazit

Auch wenn es in Deutschland wieder viele Regelungen und Vorschriften gibt, ist es grundsätzlich möglich Grundstücke zu finden, auf denen mehrere Häuser gebaut werden können.

Falls der Bebauungsplan nur ein Wohngebäude pro Grundstück vorsieht, kann immernoch eine Sondergenehmigung beantragt werden.

 

Quellen:

  • https://www.frag-einen-anwalt.de/Bau-von-2-Haeusern-auf-dem-Nachbargrundstueck-zulaessig–f140045.html
  • https://www.frag-einen-anwalt.de/Bauen-2-Haus-auf-Grundstueck-der-Eltern–f20714.html
  • https://www.bauen.de/a/bebauungsplan-was-auf-ein-grundstueck-gebaut-werden-darf.html
  • https://www.bauen.de/a/grenzbebauung-so-viel-abstand-brauchen-haus-und-garage-zum-nachbarn.html
  • https://allesmeins.de/trennung-manches-haus-laesst-sich-teilen/

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